Frist bis Juni 2026 für alte 5%-Mehrwertsteuerregelung beim Immobilienkauf
Frist bis Juni 2026 für alte 5%-Mehrwertsteuerregelung beim Immobilienkauf
Wer in Zypern beim Kauf oder Bau einer Hauptwohnung von der bisherigen 5%-Mehrwertsteuerregelung profitiert hat, bleibt nur noch bis Juni 2026 unter diesem System.
Danach enden die Übergangsbestimmungen des im Jahr 2023 beschlossenen Gesetzes.
Danach enden die Übergangsbestimmungen des im Jahr 2023 beschlossenen Gesetzes.
Während dieser Übergangszeit konnten Käufer oder Bauherren, die zwischen dem 1. Juni und dem 31. Oktober 2023 eine Baugenehmigung beantragt hatten, weiterhin den reduzierten Steuersatz in Anspruch nehmen – unabhängig davon, wann das Bauprojekt tatsächlich abgeschlossen wurde.
Somit existieren das alte und das neue System parallel für drei Jahre – vom 16. Juni 2023 bis zum 15. Juni 2026.
Das frühere Gesetz von 2016 galt als zu großzügig: Es ermöglichte den 5%-Satz auf die ersten 200 Quadratmeter einer Immobilie, unabhängig von Gesamtgröße oder Wert des Objekts.
Auf Druck der Europäischen Kommission wurde daraufhin das geänderte Mehrwertsteuergesetz Ν.42(I)/2023 verabschiedet und am 16. Juni 2023 im Amtsblatt veröffentlicht – mit deutlich strengeren Vorgaben.
Nach der neuen Regelung gilt der reduzierte Satz von 5 % nur noch für die ersten 130 m² eines Hauses, sofern der Gesamtwert 350.000 € nicht übersteigt. Die gesamte Wohnfläche darf maximal 190 m² betragen und der Gesamtpreis 475.000 € nicht überschreiten.
Liegt der Wert darüber, wird auf den Restbetrag der normale Mehrwertsteuersatz von 19 % erhoben. Für Menschen mit Behinderungen gilt der 5%-Satz bis zu einer Fläche von 190 m², allerdings weiterhin mit der gleichen Wertgrenze.
Finanzminister Makis Keravnos betonte, dass die Übergangsregelungen nur für Gebäude gelten, deren Baugenehmigung bis spätestens 31. Oktober 2023 beantragt oder erteilt wurde. Die Erklärung zur Anwendung des ermäßigten Satzes muss zudem bis spätestens 15. Juni 2026 beim Finanzamt eingereicht werden.
Er erinnerte auch daran, dass Eigentümer, die den vergünstigten Steuersatz in Anspruch genommen haben, die Immobilie aber später nicht als Hauptwohnsitz nutzen, die volle Differenz nachzahlen müssen – unabhängig davon, ob sie am „Residency by Investment“-Programm teilgenommen haben oder nicht. Diese Nachzahlung entspricht in der Praxis einer zusätzlichen Belastung von 14 %.
Laut Keravnos hat das Finanzministerium in den letzten drei Jahren mehr als 5.000 Kontrollen durchgeführt und rund 50 Millionen € an unrechtmäßig erhaltenen Steuervergünstigungen zurückgefordert. Viele Verstöße wurden in Küstenregionen und studentisch geprägten Stadtteilen wie Aglandzia oder Engomi festgestellt, wo Immobilien über Plattformen wie Airbnb vermietet wurden.
In den kommenden Monaten sollen weitere Klarstellungen folgen, wie die Mehrwertsteuer berechnet wird, wenn Fläche oder Wert einer Immobilie die zulässigen Grenzen überschreiten. Auf der Webseite der Steuerbehörde steht bereits ein Mehrwertsteuerrechner zur Verfügung, mit dem Käufer den zu zahlenden Betrag vorab ermitteln können.
Das Gesetz von 2023 brachte zudem neue Bestimmungen für wiederholte Anträge und Familienübertragungen. Früher musste bei einer erneuten Beantragung innerhalb von zehn Jahren der komplette Steuervorteil zurückgezahlt werden. Künftig wird die Rückzahlung anteilig berechnet – entsprechend der verbleibenden Jahre dieser Frist.
Wenn ein Elternteil eine Immobilie an ein erwachsenes Kind überträgt, das selbst die Voraussetzungen für den 5%-Satz erfüllt und dort seinen Hauptwohnsitz hat, entfällt die Rückzahlung vollständig.
Bleibt der Elternteil nach der Übertragung weiterhin im Haus wohnen, ist ebenfalls keine Nachzahlung fällig – vorausgesetzt, das Finanzamt wird schriftlich informiert.
Gleichzeitig werden die Kontrollen in touristischen und Küstengebieten verstärkt, um sicherzustellen, dass die Steuervergünstigung tatsächlich nur für Hauptwohnsitze gilt. Die Steuerbehörde führt das ganze Jahr über Überprüfungen durch, mit besonderem Fokus in den Sommermonaten, wenn die Zweckentfremdung am häufigsten vorkommt.
Zudem läuft derzeit eine freiwillige Offenlegungskampagne, die Eigentümer dazu ermutigt, sich selbst zu melden und ihre Nachzahlungen zu regeln, falls sie die Voraussetzungen nicht mehr erfüllen. Bei finanziellen Schwierigkeiten kann die Rückzahlung in bis zu zwölf Raten erfolgen – in Ausnahmefällen auch länger, nach Genehmigung durch den Steuerkommissar.
Zum Schluss bestätigte Keravnos, dass das Vertragsverletzungsverfahren der EU gegen Zypern offiziell eingestellt wurde, da die Europäische Kommission die Gesetzesänderung von 2023 als EU-konform anerkannt hat. Damit drohen Zypern keine Strafen oder zusätzlichen Zahlungen mehr.
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🔹 Was du jetzt tun solltest:
- Wenn du noch kaufen willst:
👉 Handle vor Juni 2026 und suche nach Objekten, die unter die Übergangsregelung fallen.
(Baugenehmigung vor 31.10.2023 ist entscheidend!) - Wenn du neu bauen oder planen willst:
👉 Kalkuliere realistisch mit dem neuen Steuersatz – besonders bei größeren Immobilien.
Die 5 %-Ersparnis gilt nur noch für kleinere Häuser, also ggf. Fläche oder Preis anpassen. - Wenn du ein Objekt hast, das als Ferienhaus oder zur Vermietung dient:
👉 Sei vorsichtig: Wenn du die 5 %-Regel nutzt, muss das Haus dein Hauptwohnsitz bleiben.
Sonst fordert das Finanzamt die Differenz (14 % Nachzahlung!) zurück. - Wenn du Kinder hast und über Schenkung oder Erbe nachdenkst:
👉 Die neue Regel ist hier etwas flexibler: Übertragungen an Kinder, die selbst dort wohnen, lösen keine Rückzahlung mehr aus.
🔹 Mein Fazit:
- Für normale Hauptwohnungen (bis ca. 350.000 €, 130 m²) ist alles im grünen Bereich.
- Für größere Häuser oder Villen ist das System teurer geworden.
- Wer noch vom alten System profitiert, sollte das bis Juni 2026 abschließen – danach ist Schluss.
🔹 Kurz gesagt:
Die neue Regelung bringt deutliche Nachteile für Käufer größerer oder teurerer Immobilien, aber wenig bis keine Veränderung für kleinere oder durchschnittliche Hauptwohnsitze.
🔹 Das war vorher (bis 2023):
- 5 % MwSt auf die ersten 200 m², egal wie groß oder teuer das Haus war.
➡️ Das war extrem vorteilhaft, vor allem für größere Villen oder hochwertige Immobilien.
🔹 Das gilt jetzt (seit 2023, endgültig ab Juni 2026):
- 5 % MwSt nur noch auf die ersten 130 m², maximaler Immobilienwert: 350.000 €.
- Die Immobilie darf insgesamt nicht größer als 190 m² und nicht teurer als 475.000 € sein.
- Alles, was darüber liegt → 19 % MwSt.
➡️ Beispiel:
Kaufst du ein Haus für 600.000 € mit 230 m², zahlst du 5 % nur auf den ersten 130 m², und für den Rest volle 19 %. Das summiert sich auf zehntausende Euro Mehrkosten.
Kaufst du ein Haus für 600.000 € mit 230 m², zahlst du 5 % nur auf den ersten 130 m², und für den Rest volle 19 %. Das summiert sich auf zehntausende Euro Mehrkosten.
🔹 Unser Fazit:
- Für normale Hauptwohnungen (bis ca. 350.000 €, 130 m²) ist alles im grünen Bereich.
- Für größere Häuser oder Villen ist das System teurer geworden.
- Wer noch vom alten System profitiert, sollte das bis Juni 2026 abschließen – danach ist Schluss.
Autor: Mission-Freedom.eu / MF-Redaktion
Quellen: Finanzministerium CY / CY-NEWS
