Was Edmond und Claire damals nicht ahnten: Das Grundstück, das sie erwarben, war Teil eines größeren Areals. Damit wurden sie automatisch Miteigentümer eines Gesamtgrundstücks, dessen genaue Grenzverläufe ihnen unbekannt waren.

Solange alles reibungslos läuft, wirkt der Immobilienkauf unkompliziert. Schwieriger wird es, sobald offizielle Dokumente, Genehmigungen oder rechtliche Klarheit erforderlich sind. Genau das musste ein britisches Ehepaar erfahren, das die Insel seit 1981 regelmäßig besucht hatte und sich schließlich entschloss, dort Eigentum zu erwerben.

Aus unbeschwerten Aufenthalten wurde ein jahrelanger Kreislauf aus Enttäuschung, Unsicherheit, Frustration und zunehmendem Stress.

Edmond und Claire (Namen geändert) waren so angetan von Zypern, dass sie 2005 beschlossen, ihren Ruhestand dort zu verbringen. Sie kauften ein Grundstück in Ayios Tychonas von einem Bauträger – in der Annahme, damit den Grundstein für ihr neues Leben gelegt zu haben.

Was ihnen jedoch nicht bewusst war: Das Grundstück war Teil eines größeren Landkomplexes. Zwar wurden sie als Miteigentümer geführt, doch die exakten Grundstücksgrenzen waren nicht klar definiert. Ein Bau war daher nicht möglich. Erst nach drei Jahren juristischer Auseinandersetzungen wurden ihre Namen im Grundbuch eingetragen – allerdings ohne eindeutige Parzellierung, was die Bebauung weiterhin verhinderte.

Hinzu kam, dass der Bauträger sein schriftliches Versprechen nicht einhielt, innerhalb eines Jahres eine Straße sowie Wasser- und Stromanschlüsse bereitzustellen.

Unterstützung erhielten Edmond und Claire von einem zypriotischen Freund namens Lakis (Name geändert), der mit den Abläufen vertraut war und beide Sprachen fließend sprach. Mit seiner Hilfe verklagten sie den Bauträger und erreichten zumindest eine formale Bestätigung ihres Eigentums. Gleichzeitig riet ihnen der Anwalt davon ab, wegen der fehlenden Infrastruktur vorzugehen, da der Bauträger als unberechenbar galt.

Claire berichtete später, sie habe großes Glück gehabt, auf Freunde zählen zu können, die ihr halfen, sich im komplexen System zurechtzufinden.

Da der ursprüngliche Ruhestandstraum zunehmend unrealistisch erschien, entschieden sich Edmond und Claire, ein weiteres Grundstück in einem anderen Teil von Limassol zu erwerben. Aufgrund der bisherigen Erfahrungen baten sie den Anwalt, alle Details sorgfältig zu prüfen. Ihnen wurde versichert, dass keine Probleme bestünden.

Nach dem Kauf reichten sie ihre Baupläne ein – und erhielten erneut eine ernüchternde Nachricht: Innerhalb der Grundstücksgrenzen befanden sich eine alte Straße sowie ein Wassertank. Auch dieses Grundstück war somit nicht bebaubar.

„In Großbritannien verlässt man sich auf seinen Anwalt – er regelt alles. In Zypern funktioniert das ganz anders“, erklärte Claire später.

Edmond verstarb im Jahr 2018. Claire ist überzeugt, dass die langjährige Belastung ihre Situation verschärft und zu seinem frühen Tod beigetragen hat. In seinem Testament setzte Edmond sie als Alleinerbin des Grundstücks ein.

Doch auch hier folgte die nächste Hürde. Ein Verkauf war nicht nur wegen der unklaren Eigentumsverhältnisse unmöglich, sondern auch aufgrund der zypriotischen Erbgesetze. Diese sahen vor, dass Edmonds entfremdeter Sohn Anspruch auf einen Pflichtanteil hatte.

„Ich pralle erneut an den Grenzen des zypriotischen Rechtssystems ab – und es scheint niemanden zu kümmern“, so Claire.

Edmond war nicht darüber informiert, dass ausländische Staatsbürger eine Rechtswahlklausel in ihr Testament aufnehmen können. Er legte daher nicht fest, dass britisches Erbrecht Anwendung finden sollte – eine Entscheidung, die selbst dann nur eingeschränkt wirksam gewesen wäre.

In Zypern wird das Erbrecht durch das Testaments- und Erbrechtgesetz sowie das Nachlassverwaltungsgesetz geregelt. Zusätzlich findet als EU-Mitgliedstaat die europäische Erbrechtsverordnung Anwendung.

Grundsätzlich kann jede Person ein Testament verfassen. Dieses gilt jedoch nur für den frei verfügbaren Teil des Nachlasses. Der übrige Teil unterliegt dem sogenannten Pflichtteilsrecht, dessen Umfang von den zum Todeszeitpunkt lebenden Angehörigen abhängt.

Das zypriotische Erbrecht verfolgt das Ziel, familiäre Beziehungen zu schützen. Deshalb ist die Testierfreiheit eingeschränkt, insbesondere zugunsten naher Angehöriger wie Ehepartnern, Kindern, Enkeln oder Eltern.

EU-Recht erlaubt es EU-Bürgern zwar, das Recht ihres Herkunftslandes zu wählen, doch diese Entscheidung muss ausdrücklich im Testament festgehalten werden. Andernfalls gilt automatisch zypriotisches Recht.

Dabei wird zwischen beweglichem und unbeweglichem Vermögen unterschieden. Für Immobilien gilt grundsätzlich das Recht des Landes, in dem sich das Grundstück befindet – unabhängig vom Wohnsitz des Erblassers. Für bewegliches Vermögen kann hingegen das Recht des Wohnsitzlandes Anwendung finden, sofern dies im Testament klar geregelt wurde.

Das zypriotische Erbrecht kennt vier Gruppen erbberechtigter Verwandter, beginnend mit Kindern und deren Nachkommen, gefolgt von Eltern und Geschwistern, weiteren nahen Verwandten sowie entfernteren Verwandtschaftsgraden bis hin zu Cousins und Cousinen.

Der frei verfügbare Teil des Nachlasses ist gesetzlich begrenzt. Je nach familiärer Konstellation darf dieser maximal ein Viertel, die Hälfte oder – bei fehlenden nahen Angehörigen – den gesamten Nachlass umfassen. Verfügungen, die darüber hinausgehen, bleiben grundsätzlich gültig, werden jedoch entsprechend gekürzt.

Der verbleibende Pflichtteil wird anschließend gemäß der gesetzlichen Erbfolge verteilt, beginnend mit dem Anteil des Ehepartners.

Positiv zu vermerken ist, dass für Todesfälle nach dem 1. Januar 2000 in Zypern keine Erbschaftssteuer mehr erhoben wird, da diese vollständig abgeschafft wurde.








Zypern
Autorin: Rebekah Gregoriades
Quelle: CyprusMail.com